Associazioni e affitti: come trattare sulle riduzioni?

In questo periodo siamo bombardati da richieste di aiuto per gli affitti, nel senso che le associazioni si trovano a dover tenere i locali chiusi ma i proprietari (anche giustamente) chiedono le rate di locazione.

Cosa si può fare, legalmente?

La Legge italiana prevede delle soluzioni, nel codice civile, che vanno a difesa di entrambe le parti coinvolte dal contratto: non dimentichiamo che sia il locatore che il locatario hanno un loro interesse da difendere, nel riscuotere un affitto o nel limitarne il pagamento. L’obiettivo è bilanciare le volontà delle parti evitando liti, soprusi, risoluzioni del contratto.

Entriamo nel merito con un testo necessariamente articolato e molto tecnico.

Nel Codice Civile

Iniziamo con l’esame dell’articolo 1256 c.c., il più citato in questo periodo dai chi chiede consigli: questo comporta due scenari, il primo è l’impossibilità definitiva che determina l’estinzione dell’obbligazione e la restituzione della controprestazione già eventualmente eseguita (un esempio è la morte del locatario), il secondo è l’impossibilità temporanea, la quale determina la possibilità che l’obbligazione possa essere eseguita “non appena possibile”. In tale ultimo caso, impossibilità temporanea nell’esecuzione della prestazione, il debitore non sarà considerato responsabile del ritardo nell’inadempimento e quindi non sarà tenuto al risarcimento dei danni.

La situazione di emergenza da Covid rappresenta, in maggioranza, un caso di impossibilità temporanea, dove il conduttore (l’associazione) è interessato a continuare il rapporto di affitto ma, a causa di “forza maggiore” che rende temporaneamente impossibile l’esecuzione del contratto, sarebbe giustificato a ritardare nel versare le rate di affitto (l’impossibilità di svolgere la propria attività rende eccessivamente gravoso pagare i canoni).  Possiamo quindi dire che, fintanto che perduri l’emergenza sanitaria. il ritardo nel pagamento dei canoni non può configurare responsabilità in capo al conduttore, il quale dovrà provvedere a corrispondere quanto non versato non appena potrà riprendere le attività, senza alcun interesse sui pagamenti non corrisposti.

Semplificando: per cause gravi non imputabili alle parti, l’associazione può chiedere di non versare le rate dovute fin quando non potrà riprendere le attività. Queste rate di affitto saranno poi pagate al termine dell’emergenza.

D’altro canto, la portata dell’emergenza sanitaria da Coronavirus rende più “onerosa” la prestazione contrattuale a carico delle associazioni, con la conseguenza che sembra applicabile la disciplina prevista dall’art 1467 comma 1 C.C. secondo cui “se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili,  si può domandare la risoluzione  del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458 c.c.”. L’associazione, quindi, potrà chiedere di lasciare i locali senza subire alcuna penale.

Nel tentativo di salvare “capra e cavoli”, ci sembra più giusto per le parti in causa (proprietà ed associazioni) valutare di “modificare equamente le condizioni del contratto ex art. 1467 terzo comma c.c. riconducendo il contratto ad equità. L’offerta di riduzione è volta a ristabilire l’equilibrio contrattuale, cercando di bilanciare le possibilità di pagamento della associazione con la necessità dei proprietari di ricevere gli affitti.

Ragionando: solo una mediazione potrà dare il minor danno alle parti. In questo momento è sicuramente vantaggioso per il locatore ricevere un affitto minore ma sapere che finita l’emergenza il contratto riprenderà il valore originario, rispetto alla risoluzione del contratto, che lascerà il proprietario senza pigioni e con il locale sfitto. Allo stesso modo, l’associazione preferirà riprendere subito le sue attività nei luoghi abituali, invece di cercare una nuova sede operativa, se il costo-beneficio risulterà ragionevole. GIUSTO?

Quali sono gli appigli per le associazioni?

Un ulteriore punto a favore delle associazioni che svolgono le loro attività in strutture private, anche se questi casi non vengono espressamente citate dei vari decreti relativi all’emergenza Covid, è nell’art. 95 del Dl 18/2020, nel quale è prevista la sospensione dei versamento dei canoni di affitto per federazioni, società associazioni sportive per concessione di impianti sportivi pubblici e di enti territoriali. A fronte di tale panorama normativo e della legislazione speciale emergenziale, si può considerare corretto mutuare analogicamente l’applicazione dell’art 95 anche nei rapporti tra privati, in aggiunta a tutte le norme richiamate nella materia delle locazioni.

Proprietari.. tranquilli! I vantaggi sono anche per voi.

Molti proprietari temono che la riduzione del canone dia origine formalmente a un nuovo contratto di locazione, con tutti gli oneri fiscali e non annessi. State tranquilli, perché non è così. La Cassazione ha stabilito dal 2003, sentenza n. 5576, Sezione III, del 9 aprile 2003, che la riduzione del canone non origina un nuovo contratto, che non si è in presenza di una novazione, ma semplicemente si tratta di modificare una delle diverse condizioni contrattuali stipulate dalle parti. Il contratto vigente resta valido in tutte le condizioni, tranne che per quella che le parti intendono modificare, ovvero l’importo del canone. Dunque, nessun onere aggiuntivo e se il contratto sta per scadere tra 10 mesi, esso scadrà proprio in quel termine.

La riduzione del canone può essere limitata a un solo periodo, prevedendo l’impegno dell’inquilino di tornare a pagare il precedente importo pattuito una volta trascorsa la fase che ha richiesto la riduzione: nell’accordo si va a stabilire che la riduzione è relativa al solo periodo di sospensione imposta dai DPCM, indipendentemente dal flusso economico che l’associazione avrà alla ripresa.

A vantaggio del locatore c’è che il periodo di riduzione implica un abbassamento della base imponibile ai fini dell’imposta di registro e delle imposte dirette, Irpef o cedolare secca.

Detto questo, visto che il contratto di locazione deve godere sempre della forma scritta, anche tutti i successivi accordi modificativi devono possedere questa forma.

E’ necessario registrare l’accordo

Benché l’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 60/E/2010, ha chiarito che la riduzione del canone di locazione non deve necessariamente essere comunicata visto che non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUIR, è l’articolo 19 che impone la registrazione poiché la riduzione implica un abbassamento della base imponibile ai fini delle imposte dirette, Irpef o cedolare secca. Sarà, quindi, convenienza proprio del proprietario dell’immobile comunicarlo al Fisco, ma a tale fine va presentato l’atto di modifica del contratto originario.

La registrazione dell’accordo di riduzione del canone di locazione deve essere effettuata presentando agli uffici dell’Agenzia delle Entrate

• Il modello 69 compilato
• Due originali, o un originale e una copia, dell’accordo da registrare

Come stabilito dalla legge di stabilità 2014, per la registrazione dell’accordo di riduzione canone locazione non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

La registrazione di questi atti non può essere fatta tramite i canali on line delle Entrate ma solo allo sportello presso il quale era stato registrato l’atto originario.
In considerazione dell’emergenza Covid è conveniente contattare direttamente l’Agenzia per avere indicazioni operative.

Risulta essere importante aggiungere che il nuovo atto, contenente la variazione del canone di locazione, deve possedere data certa per essere opponibile a terzi, cosa che è possibile ottenere con la registrazione. Infine, si tenga conto che nel caso di riduzione del canone di locazione, il proprietario beneficerà di un parziale sollievo sul fronte fiscale, mentre l’inquilino, se gode delle detrazioni Irpef, subirà un taglio.

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